10月8日

《福建日报》

整版刊发

《向内“精耕细作” 城市“拔节生长”》

聚焦我省低效用地再开发试点工作

城市迭代升级，贵在精耕存量。当前福建城市建设已经从“增量扩张”转向“存量提质”新阶段，《福建省城市更新工作实施意见》《福建省“十五五”城市更新规划》提出，要盘活存量低效用地，用于产业升级、补齐公共配套。

作为全国低效用地再开发改革试点省份，近年来，在自然资源部的大力支持下，福建深入推进低效用地再开发改革试点工作。《福建省“十五五”自然资源保护利用规划》指出，深入推进土地节约集约利用，加大闲置土地处置力度，深化低效用地再开发。

立足省情，福州、厦门、泉州、漳州等8个试点城市先行先试。从福州晋安经开区“向天要地”的垂直智造园区，到位于福州仓山老城区康养庭院的蝶变，再到泉州德化老厂房变成文旅新地标，一个个生动的实践诠释了福建在不断探索以存量变革撬动城市更新。

向“空中”要产业

土地是产业发展的核心载体，低效用地再开发是破解城区产业空间瓶颈的关键抓手。

走进位于福州晋安区的福兴经济开发区光电产业园，崭新的高层厂房整齐矗立，通透的车间里精密设备有序排布。曾经，遍地堆放的钢材、零散简陋的旧仓库，是这块地的常态。如今，这里是承载高端光电智造的“摩天工厂”。它的蝶变，讲述着福建以低效用地再开发破局城区产业瓶颈的生动故事。

作为全省首家民办开发区，福兴经开区见证了福州工业的成长。但随着城市迭代升级，寸土寸金的中心城区逐渐面临“土地紧缺、产业低端、空间浪费”的矛盾。片区内不少老旧地块仍停留在粗放发展阶段，光电产业园改造所涉及的29.67亩地块就是典型。散乱的业态不仅拉低园区整体风貌，更让优质光电产业“落地无门”，不少本土龙头企业想扩产、想升级，却苦于无地可用。

我省光电产业龙头企业高意集团便曾面临着“有技术、有订单、无空间”的难题。

福州工业园区开发集团产业事业部副总经理谢梅腾告诉记者，近年来人工智能产业高速发展，带动光通信产品需求爆发性增长，高意集团产能逐年攀升。但高意集团传统的老旧厂房布局零散、改造受限，难以承载高端生产需求，新厂房又因城区土地稀缺难以建设。企业想扩产，要么远赴外地选址，要么压缩产能、放缓发展节奏。

一边是土地低效闲置，一边是高端产业无空间发展，矛盾越来越突出。2023年，乘着福州获批全国低效用地再开发试点的政策东风，福兴经开区迎来了让沉睡的低效土地重焕生机的契机。

福兴经开区，面积仅3.55平方公里，如何才能将这紧张的土地资源用好，适配光电企业的需要？提起工业厂房，人们脑海中浮现的往往是大片平铺的园区。但谢梅腾认为，主城区的优质工业用地越来越稀缺、成本越来越高，平铺建厂的老路子走不通。因此，园区开始大胆探索“工业多层厂房”模式，把平铺的单层厂房升级为多层的现代化产业载体，让不同楼层承载不同生产环节，实现“一栋楼就是一条链、上下楼就是上下游”。

看似简单的空间拔高，落地实施却是难题。彼时，这种“工业多层厂房”项目在福州还是新生事物，本地既没有成熟的参考案例，也没有对应的技术规范。

“光电产业极其精密，一点点振动、层高不足、荷载不够，都会影响产品精度，普通厂房根本适配不了。”谢梅腾说，为满足重型生产设备的载荷需求，厂房的钢筋排布、混凝土浇筑、支架搭建的精度和强度，都远高于常规工业厂房。不仅荷载要够，基础定位、施工构造的精度要求也很高。“每层预留的吊装口、客货梯的尺寸和位置，必须和设备运输路径、安装角度完全对得上，图纸和现场一旦出现偏差，设备就吊不上来或者装不进去。”

为此，项目在施工过程中采取了“样板先行、专业协同”的做法。“我们每道工序都会先做样板段，验收合格后再大面积展开，面对关键工序，还会提前深化图纸统一交底，安排专业班组和监理驻场举牌验收。”谢梅腾表示，如此一来，光电产业的高标准才从设计图纸落到了施工现场。

而对于光电产业企业来说，厂房不仅要“够硬”“够精”，更要“够合身”。高意集团是此次项目的重要承租单位。在前期深入走访光电企业的过程中，高意集团告诉园区，他们需要的不是标准厂房，而是定制厂房。

“当时正值高意集团全面启动增资扩产的关键时期，针对厂房设计方案等建筑细节，园区都会与企业提前沟通洽谈，对他们的产线适配性较强。”谢梅腾告诉记者，为了精准契合企业的生产需求，园区对厂房做了大量定制化设计——层高和承重分层设置，一楼层高7.5米、承重1.5吨/平方米，二楼层高5.6米、承重1吨/平方米，三楼以上层高4.5米、承重500~800公斤/平方米，从重型量产到轻型组装、研发测试都能适配；标准层面积可分可合，从1000到2000平方米自由组合……

这座量身打造的“摩天工厂”，精准破解了企业的核心痛点。“企业拎包即可入驻，几乎不用拆改，很快就能装修投产，还能轻资产运营，把更多资金投入生产研发。”谢梅腾说。

更让企业受益的是园区天然的产业链集聚优势。依托“一栋楼就是一条链”的垂直布局，高意集团入驻后快速联动华科光电、麦克赛尔等周边上下游企业，材料供给、器件加工、终端检测、产品应用实现就近配套。园区初步形成上游以华科光电为代表的光器件材料产业，中游以高意集团为代表的元器件产业，下游以麦克赛尔为代表的应用消费产业。

受益的不仅是福兴经开区光电产业园。“我们把环保安全、设备载重、垂直交通、减振隔振、工艺需求定为筛选‘企业楼层分布’的五大要素，还把层高、荷载、垂直交通、机电、总图流线这些参数标准化，让‘因层布企’也有据可依。”谢梅腾表示，依托光电产业园的实践，园区提炼出工业多层厂房“4+5+10”标准化体系，为全省垂直工业发展立下清晰规矩。

目前，福州市已落地28个“工业上楼”项目，新增270万平方米优质产业空间，为传统工业园区转型升级提供了新路径。

以“存量”补民生

在寸土寸金的老城区，如何让优质公共资源扩容落地，补齐城市公共服务短板？

暖阳洒满福州市社会福利院（以下简称“市福利院”）的庭院，环形无障碍步道蜿蜒延伸，风雨连廊串联楼栋，老人们或在休闲花园静坐闲谈，或在多功能活动室读书歌舞，一派安逸康养景象。很难想象，这片花园式养老福地，曾是被杂乱城中村包围的低效片区。

始建于20世纪70年代的市福利院，坐拥中心城区优质区位，但院区土地资源未能充分发挥效益，存在低效利用的情况。“改造前的院区存在不少现实短板。”市福利院相关负责人感慨道。受限于当年的建设条件，院内台阶多，轮椅通行不方便；食堂和集体活动场地有限，老人就餐和开展活动的场地不够宽敞；日常休闲文娱的选择相对较少，若是阴雨天，老人只能待在房中。“尤其是失能、半失能老人缺少足够的康复活动空间，老人们长期独处，容易出现孤独、抑郁情绪。”市福利院相关负责人说，随着养老服务需求不断提升，院区提质扩容必须提上议事日程。

2023年，市福利院紧抓福州获批全国低效用地再开发试点城市的契机，一场采用“福利院提质+城中村改造+新增养老用地开发”联动模式的连片更新改造顺势启动。

“如果只对老院区进行简单修缮，受用地边界限制，很难实现床位扩容，也布局不了大规模医养配套。周边城中村地块零散，单独开发也形不成规模。”福州市资源规划局利用处有关负责人表示，彼时老城区养老床位缺口近5000张，优质普惠养老资源严重不足，只有把老院区和周边土地统筹整合，打破权属边界，实现空间连片、功能互补，才能真正做到“以存量换增量、以更新惠民生”。因此，福州市结合养老设施缺口，明确改造范围，最终项目征收了邻近的60亩城中村土地，其中10亩用于市福利院扩建，50亩出让用于建设市社会养老中心。

“这10亩扩建用地重点用于破解老人‘吃饭难、活动难、出行难’的现实难题。”市福利院相关负责人带着记者穿行于焕然一新的院区，处处是可感可及的民生变化。老旧食堂变身为面积近3000平方米的无障碍餐厅；800平方米的综合活动中心内，阅览室、手工室、舞蹈室一应俱全；新建的环形步道、风雨连廊和户外休闲花园设置了休闲座椅和无障碍通道，让行动不便的老人也能出门散心。

“现在越来越多老人主动走出房间，笑容也多了，家属来探视的时候，也不用待在房间里，可以陪老人散散步。”市福利院相关负责人说。不少老人笑着告诉他：“现在刮风下雨也不会闷得慌，住得舒心。”

而将50亩征收地用于建设市社会养老中心更是此次项目的特色。传统养老机构内，老人们康复、诊疗需求大，一旦患病只能频繁外出就医，医养融合逐渐成为现代化养老机构的现实需求。市社会养老中心正是从医养融合的角度出发，将城中村低效地块转化为规模化普惠医养空间。

“不是孤立新建一座养老院，而是一体规划新老院区，让新老院区设施共享、服务互补。”福州市资源规划局利用处有关负责人说，市福利院低效用地再开发项目施行之初，就锚定了“医养融合”这一方向。市福利院的改造着重优化老人们的居住照护条件和文娱康养空间，市社会养老中心的建设则强化了医疗康复配套。

为了让“医养融合”建设能够落地，福州市按照相关政策，把配套建设2万平方米医疗设施列为市社会养老中心项目土地供应条件。在土地出让环节明确医疗配套建设要求，从源头保障医养服务落地，让入住的老人实现“养老就在医院旁，康复就在园区内”。目前，市社会养老中心的建设正稳步推进，计划2028年2月实现整体完工。建成后片区将新增1500张医养结合床位，并按老人身体状况分区管护，配备专属护理团队与智能呼叫系统，进一步补齐仓山区普惠性养老服务短板。

通过整合碎片化地块连片、建设医疗配套设施，这片土地打造出以存量更新赋能民生保障的标杆。

活化工业遗存

老旧工业片区承载着城市记忆，城市更新不止于产业提质、民生增效，也在于城市记忆的传承。

初秋午后，德化红旗坊文旅产业园烟火氤氲。斑驳的红砖老厂房静立，由废弃古窑改造的景观墙肌理清晰，匣钵砖铺就的步道蜿蜒曲折。白羽美术馆内艺术瓷品雅致陈列，文创店铺里匠人手作琳琅满目，老厂房与新潮流在此交融。

作为1951年建成的国营红旗瓷厂，这里曾是德化陶瓷工业化的核心阵地。20世纪90年代国企改制后，瓷厂逐步停产，土地被5家陶瓷企业及国资公司拆分持有，造成优质土地资源和陶瓷文化资源的浪费。

“红旗坊项目改造一开始就不容易，产权碎片化导致厂区内多家单位诉求不一，有的想保留生产，有的看重资产价值，国资还要兼顾保值增值，单靠企业自主很难连片开发。多主体产权分散、利益协调难，是老旧厂区改造的普遍痛点。”德化县自然资源局相关负责人蒋亚飞坦言，零散低效地块单独改造，极易造成重复建设，建设后的效果也不尽如人意。

破题的关键，在于因地制宜的模式创新。“统一盘活很重要。”蒋亚飞说，为了啃下这块硬骨头，项目必须先完成产权归集，因此，通过政府主导、国企收储方式，完成对该项目土地与房产的统一归集。此外，“统一盘活”不仅是产权的“统一”，还包括规划设计的“统一”。针对片区地块零散，德化采用整合模式，将厂区内的边角地、空闲地、低效地合规转型文旅商业用途，为新业态落地腾出充足空间。

但工业遗产的盘活绝非拆旧建新，园区内50年以上历史风貌建筑占比超40%，对老厂区的改造必须精细雕琢。

在红旗坊园区抬眼远眺，4根红砖烟囱矗立着，成为老厂区最醒目的标识。其中一根烟囱的筒身上，清晰地留存着烧制于半个多世纪前的字迹——“一九六六年十二月建成”。

“这4根烟囱是老厂区的‘魂’，我们坚持修旧如旧。”泉州文旅集团工作人员彭超雅表示，施工团队刻意保留墙体风化的岁月痕迹，没有刷上新涂料掩盖沧桑，而是完整保留烟囱的原始形制。游客看到这4根烟囱，便能读懂这里的窑火故事。

摒弃大型机械作业，对窑炉等脆弱遗迹以人工修缮为主；百年老树、老窑基、旧生产隧道全部原位保护；回收废弃匣钵砖、古窑残片，铺筑园区步道、景观墙……园区内处处可见承载着白瓷文化的实体遗产，白瓷文化转化为可亲眼看见、亲手触摸的实物。

为平衡遗产保护与产业发展，项目还探索出“空间活用”的路径。

穿梭于园区的包豪斯厂房之间，标志性的苏式锯齿屋顶轮廓完整保存，米黄色的墙面肌理粗糙，高大的老树倚着厂房，随风轻轻晃动。厂房内部，原始结构未被拆除，而是被轻介入式地植入了钢结构，如同为年迈的厂房搭起一副轻盈的现代骨架。质朴红砖与现代钢构展开对话，厂房成为“展馆”。

而移步至园区的隧道窑，更有一段奇妙的旅程。走进狭长的窑道，两侧是被窑火反复灼烤数十年的红砖窑墙，这条保存完整的油烧隧道窑体系为国内少见，它没有被玻璃展柜隔绝。“我们将原有生产线转化为参观路线，游客可以触摸窑体结构，体验陶瓷烧制，聆听匠人窑火故事。”彭超雅带着记者顺着窑道穿行，游览线路复刻了当年瓷坯入窑、烧制、出窑的作业流程。

如今的红旗坊老旧车间变为美术馆、非遗工坊、研学展厅；原本单一的生产仓储区，升级成创作研学、文创孵化、文化博览、生活休闲、游客服务五大复合功能区。

“三十二代”陶瓷文创店内，精致白瓷茶具、创意瓷艺摆件整齐陈列，它们几乎都出自青年匠人颜晋端之手。颜晋端在红旗瓷厂旁长大，家中世代以瓷为业，从小浸润于瓷文化中的她致力于将德化白瓷传统工艺与现代审美相结合。

“扎根这里，一方面是情怀，另一方面也是因为园区浓厚的文化氛围，自带历史故事和传播话题度，老厂房是最好的展示场景，容易和消费者建立文化共鸣。”颜晋端说，园区常态化开展非遗展演、陶瓷市集等活动，她的作品有了年轻化、时尚化的展示平台。不少红旗瓷厂老职工重返园区，感慨终于可以再来看看心心念念的“娘家”。

目前，园区已集聚本土文创、特色餐饮、精品民宿等多元业态，自2025年五一试运营以来，累计接待游客156万人次，预计年新增文旅产值3亿元。这片老厂区，守住了瓷都工业根脉，也培育了文旅发展新动能。【福建日报】