编者按：

　　为进一步破解低效用地再开发资金短缺等难题，加快盘活我省存量土地和低效用地，持续增强高质量发展的潜力和后劲，省自然资源厅近日发布第四批低效用地再开发典型案例，聚焦低效用地再开发资金筹措方式，为地方破解资金瓶颈提供了示范路径。本公众号予以刊发，供各地学习借鉴。

　　今日刊发

泉州市德化县红旗坊·文旅产业园项目

（再开发类型：复合利用工业遗产）

　　一、项目基本情况

　　德化红旗坊·文旅产业园依托原德化国营红旗瓷厂，位于德化中心城区，原厂区占地255亩、建筑面积9.7万平方米，自1951年7月筹建以来，已走过了70多年的历程，是该县最具代表性的老瓷厂之一，承载着丰富的工业文化遗产和历史记忆，因上世纪90年代国企改制，逐渐淡出陶瓷生产阵营并荒废闲置。项目圈定实施低效片区综合改造面积306亩，总投资约19亿元，以德化白瓷作为文旅综合体开发和运营的定位，与周边的屈斗宫、祖龙宫、程田寺等历史文化遗存资源协调融合改造，建成后，将成为国内外陶瓷名家交流聚集地，成为世界陶瓷之都的文化名片。项目于2021年11月开始动工，目前红旗坊项目（一期）已于5月1日正式启动试运营；二期工程进入收尾及景观等配套施工阶段。

　　二、改造主体和模式

　　该项目按照片区综合开发和完整产业社区的理念，以老旧厂房修缮延续文化记忆，边角地合并提升整体效应，“工改商”合理转换用途功能，将工业遗存与文化、创意、艺术深度融合，一体化推进实施工业遗产保护、文旅产业发展、居住品质提升、公共设施配套、城市品位提升。

　　三、低效用地再开发取得的成效

　　项目通过实施工业遗产风貌提升78亩、改造修缮老厂房9.7万平方米，拆退城中村破旧老宅38栋3.5万平方米，合并利用边角地21.1亩、“工改商”开发利用82.06亩，建设创作研学、文创孵化、文创博览、生活休闲、遗址公园等5大主题功能，配套建设高品质住宅小区42亩、社区绿地及休闲公园25亩，打造26万平方米德化白瓷文旅综合体。项目预计可增加文旅产值3亿元，年创税约2000万元，年可带动增加游客人数约35万人次。目前红旗坊项目（一期）已于5月1日正式启动试运营；已累计接洽212家意向入驻商户，其中包含陶瓷业态74家、餐饮业态59家、文创零售业态47家、茶空间业态7家、其他业态25家。

　　四、主要做法

　　（一）高位规划，重塑空间

　　红旗坊·文旅产业园委托中国建筑研究院高水平的规划设计团队主持红旗瓷厂片区城市设计，获第七届新加坡规划师协会（SIP）城市设计组金奖。

　　规划通过挖掘德化白瓷“落入凡尘的白羽”的文化商业价值、重塑空间，强化项目与屈斗宫、祖龙宫、程田寺等历史文化资源的空间整合；改造厂区形成创作研学、文创孵化、文创博览、生活休闲、遗址公园5大功能区，配套完善公共设施，提高空间使用效率，植入文化创意、商业休闲、旅游体验、文化展览、文旅演艺等内容；在不破坏原有建筑结构的基础上，对内部空间进行重新规划和划分，打造独具年轻化、时尚化、国际化特色的东方白瓷艺术乐园。

　　（二）产权归集，统一盘活

　　德化国营红旗瓷厂，上世纪90年代改制后，原有土地及工业厂房分别由双龙陶瓷、必达陶瓷、得利陶瓷、金东宝瓷业、国有资产投资公司5家单位持有。产权主体较多、规模较小，低效厂房再开发利用意愿难以统一、利益分配难以协调。项目对分散在多家单位的土地和厂房产权统一收储归集，以国有企业为主导，整体规划、整体设计、整体建设、整体盘活。

　　（三）守旧护形，复合利用

　　红旗坊·文旅产业园内50年以上的历史风貌建筑占比达40%以上，是世界瓷都德化鲜活的近代瓷业“百科全书”。项目依托红旗瓷厂的历史风貌建筑，组织开展保护、修复工作，对厂区核心区域内的老厂房、老烟囱、老窑炉等陶瓷历史记忆给予原汁原味保留。在北部创作研学区和南部生活休闲区按“工改商”试点政策，调整土地用途重新出让6宗82.06亩，规划建设轻奢艺墅酒店、德化风物街、白瓷主题文化精品酒店等旅游、购物、休闲设施。组织中部产业孵化区和西部文化博览区从原有的以生产、仓储的单一功能，向生产、展示、销售、旅游等多功能复合用途转变，分别设置白羽美术馆、德化之心观景台、瓷乐堂、中国白精品博物馆、工业遗产馆、共享窑炉、陶瓷鉴定拍卖中心等场馆设施。

入口区改造前后对比图

　　（四）“三地整合”，合并开发

　　以项目建设推动解决区域内“城中村”居住安全问题和建筑风貌协调问题，项目拆除园区内老旧住宅11661平方米，统筹考虑边角地、空闲地的开发利用，将项目周边3宗约21.1亩边角空闲地纳入项目实施范围。统一规划、统一报批、统一建设26万平方米德化白瓷文旅综合体，9栋15.2万平方米改善性住房（已竣工验收，完成回迁入住），占地10亩社区公园，为试点项目范围内及周边居民提供休闲、游憩场所，提高居民生活质量，提升片区再开发的整体效益。

项目改造意向图

　　（五）PPP运作，合作共赢

　　红旗坊·文旅产业园由德化县人民政府负责前期征地、方案审批和后期指标考核；由泉州文旅集团、中铁七局集团组成联合体，以社会资本方参与招投标，与德化县人民政府共同开发项目。泉州文旅集团、中铁七局集团和德化文旅集团共同出资成立福建德化瓷都文旅投资有限公司，对项目进行统一规划、建设和招商、运营，其中建设期3年、运营期17年。项目前期建设、运营主要以泉州文旅集团为主导，合作期满后，再把项目及其配套设施整体移交给德化县。

　　（六）由点扩面，辐射带动

　　项目再开发利用充分考虑与周边的屈斗宫、祖龙宫、程田寺古街、瓷帮古道等历史文化资源的协调、衔接与呼应，以红旗坊·文旅产业园盘活改造为主体，拓展实施更大范围的龙井片区城市更新改造项目1680亩，与红旗坊·文旅产业园项目同步实施老旧小区改造、三线下地整治、街区风貌综合提升、传统民居风貌提升、浐溪宝美段清淤、公共停车场配建等一系列工程共27项。目前，龙井片区城市更新改造项目已累计完成投资2400万元，已基本完成一期、二期工程建设，累计新建管道3.2公里，新增挂箱34个，铺设污水管网3公里、给排水管网4公里，惠及276户居民，并改造43幢建筑外立面6160平方米，更新宝美街店招264个、4050平方米。

　　五、政策经验

　　（一）《自然资源部 福建省人民政府关于印发〈泉州市盘活利用低效用地试点工作方案〉的通知》（自然资发〔2022〕178号），对城镇低效用地改造过程中的边角地、夹心地、插花地等非建设用地，在面积原则上不超过5亩且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%、无法单独出具规划条件的前提下，按规定办理农用地转用和土地征收后，允许以协议方式供应给周边产业项目作为增资扩产用地(商品住宅用地除外)。

　　（二）《德化县人民政府关于印发县城规划区旧厂房改造为商业办公场所的若干意见（试行）等两份文件的通知》（德政〔2018〕365号），将老旧厂房改为商业办公场所。【厅利用处 泉州市自然资源和规划局】