编者按：

　　为进一步破解低效用地再开发资金短缺等难题，加快盘活我省存量土地和低效用地，持续增强高质量发展的潜力和后劲，省自然资源厅近日发布第四批低效用地再开发典型案例，聚焦低效用地再开发资金筹措方式，为地方破解资金瓶颈提供了示范路径。本公众号予以刊发，供各地学习借鉴。

　　今日刊发

泉州市惠安县惠安西苑-惠泉片区城市更新项目

（再开发类型：政府收储）

　　一、项目基本情况

　　项目位于泉州市惠安县螺城镇核心地段，是惠安传统行政经济文化中心，承载着深厚的历史文化底蕴与浓郁的乡愁记忆。项目改造前以自建房、集资房为主，城中村加建现象突出，建筑布局混乱，危房多、环境差，公共配套设施陈旧且匮乏，道路系统不完善，亟待更新改造。

　　片区总用地面积约1992亩，现状人口约1.8万人，片区盘活低效用地总面积1020.3亩，改造总建筑面积约95万平方米。经系统改造，目前已盘活低效用地约520亩，整体容积率由0.6提升至1.9，配套建成学校、社会公园、商业综合体等设施，形成功能完善的城市中心区。

惠泉片区安置房施工中

惠泉片区安置房竣工

　　二、改造主体和改造模式

　　惠安县成立西苑片区项目指挥部，引入惠安交发集团为实施主体，采用“整体规划、连片开发”的改造模式，探索产权调换安置、“房票补偿＋预签”等新机制；同时，引入数字化管理和规划竞赛等工作模式，实现土地整备和权属重构，确保项目改造高效推进。

　　三、低效用地再开发取得的成效

　　（一）用地产出与结构优化

　　盘活低效用地520亩，容积率由0.6提至1.9，惠泉片区建筑规模提升约50万平方米，西苑片区提升约15.7万平方米，土地价值翻倍。空间布局优化，工业用地占比下降，居住、商业、公共服务用地占比合理调整，形成功能复合的城市空间。

　　（二）经济社会发展活力提升

　　引入数据信息、金融创投、文旅生活等新业态，打造文-旅-商联动模式，新增居民4000余人，增加就业岗位5000个，带动中心城区发展。公共服务短板补齐，惠泉片区公共服务设施用地从11亩增至23亩，建成达标小学、幼儿园；西苑片区整合新增80亩教育用地，打造现代化校园，规划100多亩市民广场，解决老城区停车难、交通拥堵的问题。

　　（三）生态与人居环境改善

　　推进惠泉片区生态修复55亩，其中推动0.5公里已干涸的下社溪水体整治，修复南侧小型山体断面总面积约35亩。强化科山七一水库与西苑片区景观链接，整合建立片区公园约72亩。项目完全建成后，整体上将形成通畅开阔、城景相融的城市中心景观轴线。

　　四、主要做法

　　（一）强化规划引领绘制改造蓝图

　　规划引领贯穿全程，严格衔接上位规划，落实《惠安县国土空间总体规划（2020-2035年）》螺城镇“老城人文集聚区”定位，以体检评估先行，识别空间散乱、公服缺失等问题，明确提升能级、完善设施、传承文脉的规划方向，高起点、高标准谋划片区蓝图。采取竞赛方式邀请省内外五家顶尖设计单位参与片区城市规划方案设计，并邀请国内城市规划、交通、园林设计等领域的知名专家进行评选。

　　（二）坚持保护优先赓续片区文脉

　　按照应划尽划、应保尽保原则划定“文庙、刘氏古民居、北关古街”三大保护区，依托中山北街-石板街，串联沿线文化资源，构建回望千年的文化轴线，探寻惠安建筑的保护传承与活化利用，打造城市独有的文化IP，留住乡愁记忆。

　　（三）推动三大整合统筹连片开发

　　针对519.9亩低效用地，按“应改尽改”原则实施连片开发，推动产权、功能、规模三大整合。

　　1.产权整合。建立片区内部产权置换机制，地块间可选择产权调换安置。对西苑片区项目征收区域内私人住宅、商业用房选择产权调换的，统一安置于更新提升后的邮政片区安置地块以及惠泉片区H地块。

　　2.功能整合。强调功能复合，土地尽可能多样化利用，各种功能互补，融合办公商务、文化娱乐、滨水休闲、生活居住及配套服务等功能，科学协调地上地下空间，推动功能复合化与空间一体化。对邮政片区15.6亩低效商服用地、12.4亩低效设施用地进行整合，置换为公共服务与商业空间。

　　3.规模整合。通过土地整备解决“碎片化”问题，合并边角地、夹心地、插花地，为产业增资扩产腾出空间，保障用地布局集中连片。

　　（四）聚焦民生需求彰显改造价值

　　1.布局优质教育设施。盘活用地优先引入高品质教育资源，项目一期整合新增80亩教育用地，惠泉片区同步建设配套幼儿园，补齐教育短板。

　　2.补足交通设施短板。规划惠兴街西拓、西苑路北拓两条次干路，贯穿片区东西南北，缓解旧城区拥堵；利用地上地下空间建设智能化立体停车场，解决停车难问题；规划100多亩市民广场、步行漫道等设施，让群众共享开发成果。

　　3.新增绿地开敞空间。恢复水系功能,修复山体断面，消除生态隐患,于西苑片区南侧整合72亩土地建设片区公园，新增绿地与开敞空间，人居环境显著提升。

　　（五）应用数字技术赋能智慧管理

　　首次采用倾斜航测3D建模技术，全面记录征收区域地上物现状，建立房屋台账明细，为红线划定、成本测算提供基础数据。委托第三方开发征收补偿信息管理系统，接入政务云平台，设置分级审核权限，实现数据录入、签约全程监管，确保准确合规。

　　（六）创新政策工具解决堵点问题

　　推行“全部房票补偿安置”，拆迁户获得“征收补偿款+购房奖励金”等值房票，可用于购买商品房或抵安置房差价，灵活保障权益。创新“预签约”机制，群众先行签订安置补偿协议，政府发布征收决定后生效，减少后期纠纷。抽调螺城镇、东岭镇等7个成建制党委及司法专班共160人进驻，构建“专班-小组-小分队”三级党建穿透模式。实行“1+3”党员小分队入户机制（1名党员领导+3名征迁干部），落实“一条龙”包干负责制，带方案讲政策、带案例算细账、带规划描蓝图。针对涉迁宫庙问题，成立专项专班，选址科山景区提前踏勘，司法力量全程介入，化解纠纷137条，实现征迁透明规范。

　　五、政策依据

　　（一）改造模式

　　根据部、市、县推进低效用地再开发试点相关文件精神，探索政府收储、片区统筹的再开发改造模式，统筹推动成片连片开发。

　　（二）规划编制与用地报批

　　依据《惠安县推进盘活利用低效用地试点工作实施方案》，详细规划编制调整与后续用地审批通过“低效用地再开发审批‘绿色通道’”高效完成。

　　（三）房屋征收与补偿

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》《泉州市国有土地上房屋征收与补偿规定》(2019修订)等有关规定。【厅利用处 泉州市自然资源和规划局】